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完整書名:人氣民宿圓夢計畫:貸款購地、建築設計、資金分配、行銷經營,開業雜症一本通

作者:SH美化家庭編輯部
出版:風和文創

評等:

微書評:這本書以實際有在營運的台灣民宿為案例,不只是風格各異的民宿照片令人一飽眼福,更收錄了民宿主人經營眉角的「私房筆記」,還有實際投入預算與資金分配,另外每位民宿主人的經營理念也讓人知道「這間民宿原來還有這樣的故事⋯⋯(可對應到其賣點優勢)」,讓我們得以一窺民宿經營的真實面貌。

 

心得筆記 

1. 數字很重要

1,000萬以下的預算也能開民宿,Keypoint是土地或建物「用租的」。書裡面我會喜歡的民宿,預算大約落在2,500萬上下。5,000萬以上的預算,若不是經營成更大規模的「度假村」,感覺效益都不夠高,反而比較像在自嗨(同樣花1~2億,別人都可以多蓋好幾間民宿來經營了)。

土地成本不要超過建物成本,貸款不要超過50%。目標訂在7~8年回本(折舊攤提要定期追蹤檢查,例如每年或每個月),大約每10年建物會需要大整修。設計階段需考量後續需維修項目,簡化工作量就是在節省成本。

毛利抓15%以上,不然儘管營業額1,000萬/年,獲利還是很有限(不要小看營運跟維護成本)。

慎選管家,適時刺激成長,讓他不只是拿時間來換薪水,而是會驕傲的職涯。延伸閱讀:《無法測量的領導藝術》讀書筆記

善用建教合作及短期打工:協助除草、解決例行維護的大量人力需求。

有位民宿主人蓋第一棟時花費1,500萬,第二棟花950萬,第三棟花450萬。隨著創業與經營經驗的累積,成本逐漸下降、獲利逐漸拉高,嗯~真是美麗的曲線!

延伸閱讀:《就業的終結》讀書筆記、《師父:那些我在課堂外學會的本事》、《複業時代來了:多重職業創造多份收入,過一個財富自由的人生》

 

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2. 創業進度表

何時開始?分為幾個階段?需要完成的事項?何時完成?
需要達到的目標?預算有多少?
相關的人員?該注意的事項為何?

 階段案例 

(1) 籌備期:土地或建物取得、合作設計師選擇
(2) 設計期:取得建照、完成設計藍圖
(3) 施工期:建物完工、取得使用執照
(4) 內裝期:管線完工、裝潢完工
(5) 後籌期:軟硬體上線、開始營業

 

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3. 相關法規

土地使用限制
經營規模、民宿登記規範
設備規格、消防安全設備

 

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這兩張翻拍到的民宿是墾丁漫步Chateau。優雅細膩的法式設計,總是能在第一時間吸引我的目光,並擄獲我的心。查了一下這間的心得評價,嗯⋯⋯看來經過時間的洗禮,有了一些歲月的痕跡;它剛蓋好新開幕的時候,應該超轟動的吧。

 

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效法西班牙建築大師高第「大自然中沒有直線」的精神所設計的名宿,外觀很讓人耳目一新。它的故事也很有趣:一開始只是為了退休後要自住的,但因為裝修時一直被問「是餐廳還是民宿?什麼時候開門呀?」才讓屋主興起了「好吧就讓它是民宿吧!」而經營了起來。

 

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左1圖:選用「睡蓮」來插花,不論在視覺、嗅覺別具雅緻風情,還有文化上讓人不禁聯想起周敦頤的〈愛蓮說〉,給人不只是精神上奢華與高雅的意境感受。

左2圖:「電子暖爐」好酷!可以看著熊熊火焰在燃燒,感受療癒與溫暖,同時避免了柴煙跟燙傷的問題,真是個厲害的發明!

 

4. 成本控管與價值評估

顧客階層:是金字塔頂端、中產階級,還是預算較少的背包客?

旅行型態:是家族旅行、蜜月度假(犒賞自己)或團體旅行?

住宿頻率:以年為單位,訂房消費的次數。要把天災及未來活動(例如球賽、春吶、博覽會等)納入規劃。

行銷廣告成本:包括媒體、網站、文宣品等。

民宿取得成本:包括土地、建物、裝潢、家具及設備等。

服務成本:清潔、餐飲、導覽等。

 

5. 待客之道

除了一般的網路訂房,也有民宿只接電話或介紹客,以過濾房客、維持高品質。

附加價值:以旅客的住宿體驗出發,規畫體驗活動、導覽行程或雨備方案。

書籍封面圖來源:博客來 / 借閱資訊:台北市立圖書館

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